物权法学·所有权·建筑物区分所有权·共有权(t)

民事业主共有权商住楼露天平台基本结构业主共有擅自改变建筑结构使用性质侵权绿化地屋顶花园拆除

物权法学

建筑物区分所有权业主共有权

明确建筑物区分所有权的类型，了解业主共有权的侵权情形。

重庆市第二中级人民法院

民事二审

被中国法制出版社《中国法院年度案例：物权纠纷》收录

业主共有权纠纷

()渝二中法民终字第号

年10月23日

杨超杨鑫明刘丽苹

赖X安付X丽（均为原审被告）

张X庭（原审原告）奉节县众X房地产开发有限公司（原审被告）

牟方平（重庆正章律师事务所）

吴晓荣（重庆法韵律师事务所）

商住楼业主对共有的露天平台进行改造，是否构成对其他业主的侵权。

一审法院认定：赖X安、付X丽占用的露天平台属于一楼、二楼商业用房的共用部分，为一楼和二楼业主共同所有，与赖X安、付X丽无关。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项以及《物权法》第七十条、第七十一条的规定，赖X安、付X丽的行为构成对建筑物共有部分的侵权。

一审法院判决：赖X安、付X丽自行拆除在张X庭屋顶所建的构建物，拆除所安装的防盗门，恢复屋顶原状，并清除建筑垃圾；驳回张X庭的其他诉讼请求。

赖X安、付X丽不服一审判决，提出上诉称：一审法院确认张X庭对所居住的屋顶拥有所有权的事实错误；一审法院确认其改变建筑结构和使用性质与客观事实不符，众X公司在交付房屋时已将该两套住房的窗户改为进出屋顶门户；一审法院对其提供的购房补充协议的证据不予采信，故意歪曲本案法律事实；一审法院定性错误，有意作出违背事实和法律的判决。请求撤销一审判决的第一项，查清事实后，依法改判。

张X庭辩称：一审认定事实清楚，二审应当予以维持。

众X公司辩称：该房屋一、二层的所有权并非属于张X庭一人，还有其他业主；龙江锦苑商住楼系我公司与四X公司联合报建，该三楼屋顶设计为花园，通过了市政局的批准，若不做花园，达不到建委下达的绿化面积，一审判决拆除花园不合理。

二审法院判决：维持一审判决第二项；变更一审判决第一项为：赖X安、付X丽自行拆除安装于通往该屋顶楼梯间的防盗门。

商住楼的露天平台属于建筑物的基本结构部分，为全体业主共有。商住楼的业主擅自在通往露天平台的消防通道上安装防盗门，并在露天平台上修建鱼池、花台等设施，其行为属于擅自改建共有建筑的结构和使用性质，构成对其他业主合法权益的侵犯。在此情形下，其他业主有权要求该业主拆除妨害共有权利行使的设施。但是，若露天平台已经被批准作为绿化地，则业主修建的屋顶花园设施可不予拆除。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，亦应当认定为物权法第六章所称的共有部分。”根据上述司法解释的规定并结合本案，龙江锦苑商住楼的露天平台属于建筑物的基本结构部分，应为全体业主共有，并非由张X庭或者赖X安、付X丽专有。

而且，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，赖X安、付X丽在取得号房、号房的产权后，擅自改变龙江锦苑商住楼的建筑结构和使用性质，其行为已侵犯了共有人的合法权利。张X庭作为对露天平台享有共有和共同管理权利的共有业主，其有权请求赖X安、付X丽拆除妨害其行使共有权利的安装于通往该屋顶楼梯间的防盗门。但是，由于赖X安、付X丽将该共有部分修建为屋顶花园，符合被批准作为绿化地的规划设计要求，故张X庭不得要求拆除屋顶花园建筑物并恢复原状。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）赔偿损失；

（八）支付违约金；

（九）消除影响、恢复名誉；

（十）赔礼道歉。

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。

《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书

1.阐述建筑物区分所有权的概念。

2.说明业主共有权的权利范围。

3.归纳侵犯业主共有权的情形。

(如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人(原审被告)：赖X安，男，年12月28日出生，住重庆市万州区天子路一巷6号9-2。身份证号码：51222512。

委托代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：付X丽，女，年4月4日出生，住重庆市万州区天子路一巷6号9-2。身份证号码：50010104x。

委托代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张X庭，男，年9月1日出生，住重庆市万州区北山大道号附1号。身份证号码：5129。

委托代理人：吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：奉节县众X房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县电力大楼5楼。组织机构代码：-8。

法定代表人：陈明斌，董事长。

委托代理人：叶发亮，男，年7月17日出生，奉节县众X房地产开发有限公司职工，住重庆市梁平县福禄镇拱桥街65号附10号。身份证号码：51223071。

上诉人赖X安、付X丽与被上诉人张X庭、奉节县众X房地产开发有限公司（以下简称众X公司）业主共有权纠纷一案，重庆市万州区人民法院于年6月23日作出()万民初字第号民事判决。赖X安、付X丽对该判决不服，向重庆市第二中级人民法院提出上诉。重庆市第二中级人民法院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人赖X安、付X丽及其代理人牟方平，被上诉人张X庭、众X公司及其代理人吴晓荣、叶发亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：涉案商住综合楼位于万州区（天城）北山大道号附1号，该工程的名称为龙江锦苑商住楼，建筑设计总计20层。龙江锦苑商住楼的负一层为物管用房和停车用房，第一、二层为商业用房，第三层以上为住宅用房，第三层为建筑转换层，并因此形成约平方米的屋顶露台，即原告张X庭与被告赖X安、付X丽所争议的使用权部分。新都县四X铝型材有限公司（以下简称四X公司）于年3月28日与众X公司签订补充协议，约定龙江锦苑商住楼的、及花园部分归属于众X公司所有。年1月9日，原告张X庭取得了龙江锦苑商住楼第一层门面和第二层商用房的所有权，其中第一层至第二层及屋顶设计均为独立梯步楼梯。同年7月2日，被告赖X安、付X丽亦取得了龙江锦苑商住楼第三层的、两套住房的所有权，并据此与众X公司签订补充协议，约定被告赖X安、付X丽对、室外露天平台享有永久使用权，上下有住宅专用的梯步楼梯和电梯。从建筑设计方面来看，归被告赖X安、付X丽所有的、两套住房不能通过原告张X庭所在的商用房的独立梯步楼梯进出户。之后，被告赖X安、付X丽将对、两套住房朝向诉争屋顶的窗户更改为进出户门，从而将建筑结构和使用性质改变，同时在在一、二层通往屋顶的消防通道即楼梯间中，安装了防盗门，亦在屋顶修建了独立使用的鱼池、花台等设施。

年6月15日，被告赖X安、付X丽再次与众X公司签订补充协议。协议中约定：1.龙江锦苑商住楼、室外露天平台永久使用权归乙方（赖X安、付X丽）所有，无产权。2.乙方只能用做私家花园，不得搭建房屋，不得用与商业用途。本协议与主合同具有同等法律效力。

原审法院经审理认为，根据龙江锦苑商住楼的建设规划、施工图以及产权证，被告赖X安、付X丽所占用的、原告张X庭所有的房屋屋顶并非被告赖X安、付X丽的专有部分。该屋顶实际应当属于一楼、二楼商业用房的共用部分。根据建筑物区分所有权的规定，该屋顶应为一楼和二楼业主共同所有，与被告赖X安、付X丽无关。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（）7号]第三条第一款第一项规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，属于共有部分。同时根据《中华人民共和国物权法》第七十条和第七十一条的规定，其他业主对建筑物的共用部分享有管理和使用的权利，任何业主只对专属部分享有使用权，无权独占共有部分。故被告赖X安、付X丽的行为已经侵犯了业主对建筑物共有部分的权利。原告张X庭要求被告赖X安、付X丽停止侵害、排除妨碍和恢复原状的请求，应当支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条和《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十三条之规定，判决：一、赖X安、付X丽于判决生效后30日自行拆除在张X庭屋顶的所建构建物，拆除所安装的防盗门，恢复屋顶原状，并清除建筑垃圾；二、驳回张X庭的其他诉讼请求。案件受理费80元，由赖X安、付X丽负担。

上诉人赖X安、付X丽不服一审判决，提起上诉称：一、请求撤销原审判决第一项，查清事实后依法改判；二、上诉费用应由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、原审法院确认事实错误，证据不足。1.原审法院确认张X庭对本方所居住的屋顶拥有所有权的事实错误；2.原审法院确认本方改变建筑结构和使用性质不符合客观事实，实际上被上诉人众X公司在交付房屋时，已经将该两套住房的窗户改为进出屋顶门户；3.原审法院对本方所提供的购房补充协议的证据不予采信，系故意歪曲本案法律事实。二、原审法院定性错误，有意作出违背事实和法律的判决。1.原审法院将诉争“花园”定性为共用部分错误；2.本方对诉争“花园”享有法律上的专有权。本方取得使用权的事实和程序合法，而且本方也向所有权人支付了使用费。

被上诉人张X庭答辩称：原审认定事实清楚，二审应当予以维持。

被上诉人众X公司答辩称：一、龙江锦苑商住楼一、二层的所有权并非归张X庭一人所有，还有其他业主；二、龙江锦苑商住楼系本公司与四X公司联合报建，三楼屋顶设计是花园，也已经获得市政局的批准。如果该屋顶不做花园，将无法达到建委下达的绿化面积，原审判决拆除花园并不合理。

二审过程中，二审法院根据双方当事人的陈述以及众X公司所提供的重庆市万州区城市园林绿化工程设计方案和审查意见书等新证据，依法确认如下新的事实：年1月9日，被上诉人张X庭取得的是争议的第三楼转换层下面第一层门面和第二层商用房的所有权，而非龙江锦苑商住楼第一层门面和第二层商用房的所有权。双方当事人争议的第三楼转换层已经被重庆市万州区市政管理局批准作为绿化地。对一审认定的其他事实，二审法院予以确认。

根据以上事实，针对赖X安、付X丽的上诉理由，二审法院综合评判如下：

第一，根据《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案双方当事人争议的龙江锦苑商住楼面对北山大道左侧（医院一侧）的第三楼屋顶（设计为转换层）部分，不属于《物权法》第六章中规定的专有部分，此部分应当属于商住楼的全体业主共有。故无论是上诉人赖X安、付X丽或者是被上诉人张X庭，对于该部分均不能单独享有专有权，上诉人赖X安、付X丽以及被上诉人张X庭均主张对该部分享有专有权利的理由不能成立。第二，根据众X公司所提供的重庆市万州区城市园林绿化工程设计方案和审查意见书等新证据，争议的屋顶已经被重庆市万州区市政管理局批准作为绿化地。因而，上诉人赖X安、付X丽将争议屋顶修建为屋顶花园，符合规划设计要求。在此情况下，被上诉人张X庭要求将屋顶花园的构建物拆除并恢复屋顶原状的主张不应支持；但是，上诉人赖X安、付X丽在通往该屋顶的楼梯间安装防盗门的行为，已经构成对业主行使共有权的妨碍，故其安装的防盗门应当拆除。第三，、号房屋将朝向诉争屋顶的窗户改为进出户门的问题并不属于法院的受案范围，故不予调整。综上，由于当事人在二审中提供了新的证据，导致一审认定部分事实不清，部分判决结果不当，对此应当纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持重庆市万州区人民法院()万民初字第号民事判决第二项；

二、变更重庆市万州区人民法院()万民初字第号民事判决第一项为：上诉人赖X安、付X丽在本判决生效后三日内自行拆除安装在通往该屋顶楼梯间的防盗门。

一审案件受理费80元。二审案件受理费80元，共计元，由上诉人赖X安、付X丽负担元，被上诉人张X庭负担60元。

本判决为终审判决。

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